Für Wohnimmobilien sind die Kaufpreise in Portugal und Osteuropa zuletzt jährlich um fast zehn Prozent gestiegen, so eine aktuelle Studie. Der EU-Durchschnitt liegt bei rund fünf Prozent. Von der Entwicklung in Portugal ist auch dessen wichtigste Tourismusregion, die Algarve, betroffen.
Herausgeber der Untersuchung ist das internationale Beratungsunternehmen Deloitte. In der achten Ausgabe seines "Property Index" konstatiert es – wie in den Vorjahren – einen deutlichen Preisanstieg bei städtischen Wohnimmobilien – sowohl in Deutschland, aber noch ausgeprägter in anderen europäischen Ländern. Demnach verlangsamte sich das Kaufpreiswachstum bei diesen Immobilien in Deutschland leicht. Doch andere Länder wie Portugal, Tschechien und Ungarn weisen hier zum Teil sogar zweistellige Steigerungsraten auf.
Inhaltsverzeichnis
- 1 Wohnimmobilien europaweit überall teurer
- 2 Portugiesen zahlen 3,8 Jahresgehälter für Wohnimmobilien, Deutsche fünf
- 3 Europäische Niedrigzinspolitik treibt Teuerung bei Wohnimmobilien
- 4 Hoch bei Wohnimmobilien zieht (auch) nach Osten
- 5 Wohnimmobilien in Lissabon 220 Prozent über Landesdurchschnitt
- 6 Das sagt die Studie zum Wohnimmobilien-Markt Portugal
- 7 Wohnimmobilien an der Algarve: Neuste Zahlen
Wohnimmobilien europaweit überall teurer
Auf den ersten Blick scheint dem Preiswachstum bei Wohnimmobilien in Europa keine Grenze gesetzt.
- Die Kaufpreise bei Wohneigentum steigen jährlich im EU-Durchschnitt um rund fünf Prozent, in Portugal und Osteuropa sogar um fast zehn Prozent; Deutschland gibt seine Spitzenposition bei den Kaufpreisen an Tschechien, Ungarn und die Niederlande ab.
– Verglichen mit Tschechien und Großbritannien sind Eigentumswohnungen in Deutschland noch erschwinglich und kosten im Durchschnitt fünf Bruttojahreseinkommen; auch im europäischen Mietpreisvergleich ist Deutschland vergleichsweise günstig.
– Das Preisgefälle zwischen Stadt und Land nimmt weiter zu, Hamburg, Berlin und Frankfurt liegen mehr als 50 Prozent über dem Bundesdurchschnitt, München über 130 Prozent.
"Der Anstieg der durchschnittlichen Wohnungskaufpreise in Deutschland hat sich im Vergleich zu den Vorjahren beruhigt, wohingegen andere Territorien wie Südosteuropa oder Portugal im Preisniveau kräftig aufholen", berichtet Michael Müller, "Industry Leader" des Bereichs Real Estate bei Deloitte.
In diesen Artikeln haben wir ebenfalls über die Immobilien-Situation berichtet:
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Portugiesen zahlen 3,8 Jahresgehälter für Wohnimmobilien, Deutsche fünf
Allerdings sei es in Portugal und anderen Ländern aufgrund der geringeren Einkommensstruktur schwieriger, eine Eigentumswohnung zu finanzieren, als in Deutschland. Zwischen Flensburg und Garmisch-Partenkirchen müssten durchschnittlich fünf Bruttojahresgehälter für den Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung aufgewendet werden. Zum Vergleich: In Portugal sind es immerhin noch 3,8.
Ebenso deutlich zeigt sich nach Müllers Angaben die immer stärker abweichende Entwicklung der Kaufpreise für Wohnimmobilien zwischen städtischen und ländlichen Regionen: Städte wie Hamburg, Berlin, Frankfurt liegen mehr als 50 Prozent über dem Bundesdurchschnitt, während München sich mit einem Abstand von 130 Prozent vom deutschen Wohnimmobilien-Markt weitgehend abgekoppelt hat.
Europäische Niedrigzinspolitik treibt Teuerung bei Wohnimmobilien
Seit 2015 ist in 15 von den 16 durch Deloitte untersuchten EU-Staaten ein Preiswachstum bei Wohnimmobilien zu beobachten. Die einzige Ausnahme bildet Italien, wo die Immobilienpreise seit Jahren sanft, aber stetig abwärts rutschen. Das durchschnittliche jährliche Wachstum der europäischen Immobilienkaufpreise lag in den letzten drei Jahren bei fünf Prozent. In osteuropäischen Staaten wie Ungarn oder Tschechien sowie in Portugal allerdings lag diese Steigerung fast doppelt so hoch. "Angesichts des geringeren Einkommensniveaus ist es vor allem für die Menschen in diesen Ländern zunehmend schwer, Eigentum zu erwerben", bedauert der Wohnimmobilien-Experte.
Möglicherweise sei das Preiswachstum in Osteuropa als Aufholeffekt zu werten, das sich allerdings von der Einkommensentwicklung abgekoppelt habe. Dazu komme, dass die Preisentwicklung insbesondere durch das Niedrigzinsumfeld getrieben wird. Das "billige" Geld treibt einerseits die Immobilienpreise, andererseits aber auch die Verschuldung.
Hoch bei Wohnimmobilien zieht (auch) nach Osten
In den vergangenen Jahren und vor allem 2017 war Deutschland beim Kaufpreis-Wachstum noch Spitzenreiter im europäischen Vergleich. Es erreichte eine Immobilien-Wachstumsrate von fast zehn Prozent. Dies hat sich deutlich verändert: Spitzenreiter ist jetzt Tschechien (16,8 Prozent) vor Ungarn (13,7) und dicht gefolgt von den Niederlanden (9,3). Deutschland liegt mit genau fünf Prozent nahezu gleichauf mit Dänemark und Spanien (jeweils 5,1).
Insgesamt sind innerhalb Europas erhebliche Preis-Unterschiede zu beobachten. Sie reichen von einem wechselkursbedingten Rückgang um 14,7 Prozent in Großbritannien bis zu einem Wachstum von 16,8 Prozent in Tschechien. Der Vergleich der absoluten Kaufpreise zeichnet das gleiche Bild: Hier beginnt das Kaufpreisspektrum für Wohnflächen bei 1.088 Euro pro Quadratmeter in Portugal. Es endet bei rund 4.000 Euro, die in Frankreich und Norwegen im Schnitt gezahlt werden müssen. Deutschlands durchschnittliche Quadratmeterpreise sind abermals leicht gestiegen und liegen in diesem Ranking mit 3.405 Euro im gehobenen Mittelfeld.
Wohnimmobilien in Lissabon 220 Prozent über Landesdurchschnitt
Wie die Immobilienpreis-Studie belegt, klaffen die Kaufpreis-Indizes in den Städten und auf dem Lande weiter auseinander denn je. So übersteigen die Immobilienpreise in deutschen Metropolen wie Berlin, Frankfurt und Hamburg den Bundesdurchschnitt um die Hälfte, München verzeichnet mit 130 Prozent den höchsten deutschen Wert. Betrachtet man Gesamteuropa, ist München kein Einzelfall: Im europäischen Vergleich zeigt sich – begünstigt durch die zentralistischen Strukturen in den jeweiligen Ländern – mit Paris und Lissabon (jeweils rund 220 Prozent über Durchschnitt) sowie London (198 Prozent) ein noch ein extremeres Bild.
Deutschlands Wohnimmobilien relativ erschwinglich
Vor diesem Hintergrund stimmt ein Blick auf die Bezahlbarkeit von Immobilien in den einzelnen EULändern vergleichsweise versöhnlich: Hier liegen deutsche Eigentumswohnungen in einem relativ erschwinglichen Bereich und weit unter dem Niveau anderer Länder. So kostet eine Wohnung (70 m²) in Deutschland im Durchschnitt fünf Bruttojahreseinkommen, während beispielsweise in Großbritannien das gesamte Einkommen 9,4 Jahre lang gespart werden muss, um eine Eigentumswohnung erwerben zu können. Grund dafür ist das hohe Kaufpreisniveau. Der Spitzenwert liegt in Osteuropa in Tschechien (11,2 Jahre), was auf die relativ niedrige Einkommenssituation zurückzuführen ist.
Das sagt die Studie zum Wohnimmobilien-Markt Portugal
- Auch im Jahr 2018 verzeichnete der portugiesische Wohnungsmarkt weiterhin eine steigende Nachfrage. Auf der anderen Seite scheint das Angebot an vor allem von Portugiesen gesucheten Objekten unzureichend zu sein.
- Es ist wichtig herauszustellen, dass 2018 eine Reihe von Luxus-Wohnanlagen entstanden, vor allem im Zentrum der Hauptstadt Lissabon. Diese waren klar auf den Markt ausländischer Käufer ausgerichtet. Laut portugiesischer Statistikbehörde INE lag der mittlere Wert (Median) der durchschnittlich gezahlten Quadratmeterpreise für neu gebaute Wohnimmobilien bei rund 3.500 Euro.
- Zudem führte der Mangel an Grundstücken in Zentrumslagen Lissabons vor allem zu Renovierungen und Sanierungen im Wohnungsbestand.
- Im Lande nahmen Pläne für neue Immobilienprojekte außerhalb zentraler Zonen immer mehr Gestalt an. Jedoch betrachten Entwickler die notwendigen Bedingungen, welche die Prozesse beschleunigen könnten, als noch nicht gegeben an.
- Gegenwärtig steigen die Baukosten und wegen der Kaufkraft in Portugal sehen Investoren praktisch keinen Spielraum, diese Entwicklung mitzumachen.
- Anderseits zeigen Ausländer oft wenig Interesse an peripheren Lagen für Wohnimmobilien – von der Region Cascais einmal abgesehen. Es gibt auch keine genügend große kritische Masse an Nachfragern, um den aufgezeigten Entwicklungen zu begegnen.
- Das Problem im Markt für portugiesische Wohnimmobilen wird immer deutlicher: Es gibt eine Unausgeglichenheit von Angebot und Nachfrage. Deshalb muss schnell ein neues Gleichgewicht erreicht werden.
- Noch einmal sei unterstrichen: Die Notwendigkeit wächst, die Strategien der öffentlichen Hand und privater Investoren zu überdenken, um sich den Realitäten anzupassen.
Wohnimmobilien an der Algarve: Neuste Zahlen
Eine jüngste Auswertung von Verkaufsdaten des Immobilien-Portals Idealista für das zweite Quartal 2019 brachte folgende Ergebnisse:
- Elf der 25 Kommunen des Landes mit den höchsten angegebenen Hauspreisen befinden sich an der Algarve.
- Die drei teuersten Kommunen liegen bei den durchschnittlichen Kaufpreis-Vorstellungen für Wohnimmobilien über 3.000 Euro pro Quadratmeter.
Algarve-Wohnimmobilien im Raum Lagos am teuersten
Wenig überraschend ist, dass Eigentümer in Lissabon die höchsten Preise für Wohnimmobilien verlangen: 4.516 Euro pro Quadratmeter. Danach folgen Cascais (3.286 Euro), Grândola (3.188 Euro), Oeiras (2.948 Euro) und Porto (2.718 Euro). Platz sechs und sieben belegen die Algarve-Städte Lagos und Loulé. Dort müssen Käufer im Schnitt 2.620 bzw. 2.509 Euro tief in den Geldbeutel greifen. Unter einem Quadratmeterpreis von 2.500 Euro liegen Lagoa (2.341 Euro, Platz 8) und Albufeira (2.137 Euro, Platz 9).
Ab Platz zehn in der Tabelle rangieren die genannten Kaufpreise für Wohnimmobilien unter 2.000 Euro für den Quadratmeter. Hier kann man in Tavira fündig werden (1.993 Euro, Platz 11), in Portimão (1.882 Euro, Platz 15), in Faro (1.841 Euro, Platz 17) und in Silves (1.789 Euro, Platz 19).
Ost-Algarve bei Wohnimmobilien am preiswertesten
Auf den hinteren Tabellenplätzen des Hauspreisindizes von Idealista befinden sich drei Städte im Osten der Algarve: Vila Real de Santo António (1.775 Euro, Platz 20), Castro Marim (1.678 Euro, Platz 22) und Olhão (1.675 Euro, Platz 24).
Das Portal hat für seine Auswewrtung Umsatzdaten des zweiten Quartals 2019 verwendet. Neue Berechnungsformeln sollen zu einer höheren Genauigkeit bei der Analyse der in den Offerten genannten Verkaufspreise beitragen, insbesondere in kleineren Gebieten. Angegeben ist nicht das arithmetische Mittel, sondern der Medianwert, von dem aus gesehen jeweils die Hälfte der anderen Angaben darüber oder darunter liegt. Einbezogen hat das Portal auch Einfamilienhäuser.