Wohnimmobilien: Portugal bei Teuerung EU-weit vorn

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Für Wohn­im­mo­bi­li­en sind die Kauf­prei­se in Por­tu­gal und Ost­eu­ro­pa zuletzt jähr­lich um fast zehn Pro­zent gestie­gen, so eine aktu­el­le Stu­die. Der EU-Durch­schnitt liegt bei rund fünf Pro­zent. Von der Ent­wick­lung in Por­tu­gal ist auch des­sen wich­tigs­te Tou­ris­mus­re­gi­on, die Algar­ve, betrof­fen.

Her­aus­ge­ber der Unter­su­chung ist das inter­na­tio­na­le Bera­tungs­un­ter­neh­men Deloit­te. In der ach­ten Aus­ga­be sei­nes "Pro­per­ty Index" kon­sta­tiert es – wie in den Vor­jah­ren – einen deut­li­chen Preis­an­stieg bei städ­ti­schen Wohn­im­mo­bi­li­en – sowohl in Deutsch­land, aber noch aus­ge­präg­ter in ande­ren euro­päi­schen Län­dern. Dem­nach ver­lang­sam­te sich das Kauf­preis­wachs­tum bei die­sen Immo­bi­li­en in Deutsch­land leicht. Doch ande­re Län­der wie Por­tu­gal, Tsche­chi­en und Ungarn wei­sen hier zum Teil sogar zwei­stel­li­ge Stei­ge­rungs­ra­ten auf.

 

Wohnimmobilien in Portugal laut Deloitte Hauspreisindex teurer geworden
Ganz oben bei der Ent­wick­lung des Haus­preis­in­dex seit 2015: Por­tu­gal (PT), Tsche­chi­en (CZ) und Ungarn (HU). Alle Gra­fi­ken: Deloit­te

 

Wohnimmobilien europaweit überall teurer

 

Auf den ers­ten Blick scheint dem Preis­wachs­tum bei Wohn­im­mo­bi­li­en in Euro­pa kei­ne Gren­ze gesetzt.

Wohnimmobilien in Portugal EU-weit bei der Verteuerung vorn laut Deloitte-Studie
Micha­el Mül­ler, Autor der Stu­die. Foto: Deloit­te

- Die Kauf­prei­se bei Wohn­ei­gen­tum stei­gen jähr­lich im EU-Durch­schnitt um rund fünf Pro­zent, in Por­tu­gal und Ost­eu­ro­pa sogar um fast zehn Pro­zent; Deutsch­land gibt sei­ne Spit­zen­po­si­ti­on bei den Kauf­prei­sen an Tsche­chi­en, Ungarn und die Nie­der­lan­de ab.

– Ver­gli­chen mit Tsche­chi­en und Groß­bri­tan­ni­en sind Eigen­tums­woh­nun­gen in Deutsch­land noch erschwing­lich und kos­ten im Durch­schnitt fünf Brut­to­jah­res­ein­kom­men; auch im euro­päi­schen Miet­preis­ver­gleich ist Deutsch­land ver­gleichs­wei­se güns­tig.

– Das Preis­ge­fäl­le zwi­schen Stadt und Land nimmt wei­ter zu, Ham­burg, Ber­lin und Frank­furt lie­gen mehr als 50 Pro­zent über dem Bun­des­durch­schnitt, Mün­chen über 130 Pro­zent.

"Der Anstieg der durch­schnitt­li­chen Woh­nungs­kauf­prei­se in Deutsch­land hat sich im Ver­gleich zu den Vor­jah­ren beru­higt, wohin­ge­gen ande­re Ter­ri­to­ri­en wie Süd­ost­eu­ro­pa oder Por­tu­gal im Preis­ni­veau kräf­tig auf­ho­len", berich­tet Micha­el Mül­ler, "Indus­try Lea­der" des Bereichs Real Esta­te bei Deloit­te.

 

 

In die­sen Arti­keln haben wir eben­falls über die Immo­bi­li­en-Situa­ti­on berich­tet:

 

Portugiesen zahlen 3,8 Jahresgehälter für Wohnimmobilien, Deutsche fünf

 

Aller­dings sei es in Por­tu­gal und ande­ren Län­dern auf­grund der gerin­ge­ren Ein­kom­mens­struk­tur schwie­ri­ger, eine Eigen­tums­woh­nung zu finan­zie­ren, als in Deutsch­land. Zwi­schen Flens­burg und Gar­misch-Par­ten­kir­chen müss­ten durch­schnitt­lich fünf Brut­to­jah­res­ge­häl­ter für den Kauf einer 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung auf­ge­wen­det wer­den. Zum Ver­gleich: In Por­tu­gal sind es immer­hin noch 3,8.

 

Wohnimmobilien der Algarve 2018 auf dem Pariser Salon angeboten
Der Algar­ve-Ort Olhão such­te 2018 auf dem Immo­bi­li­en-Salon in Paris nach poten­ten Inves­to­ren in Wohn­im­mo­bi­li­en. Die Tou­ris­mus­staats­se­kre­tä­rin Ana Men­des Godin­ho (Mit­te) assis­tier­te. Foto: CM Olhao

 

Eben­so deut­lich zeigt sich nach Mül­lers Anga­ben die immer stär­ker abwei­chen­de Ent­wick­lung der Kauf­prei­se für Wohn­im­mo­bi­li­en zwi­schen städ­ti­schen und länd­li­chen Regio­nen: Städ­te wie Ham­burg, Ber­lin, Frank­furt lie­gen mehr als 50 Pro­zent über dem Bun­des­durch­schnitt, wäh­rend Mün­chen sich mit einem Abstand von 130 Pro­zent vom deut­schen Wohn­im­mo­bi­li­en-Markt weit­ge­hend abge­kop­pelt hat.

 

Europäische Niedrigzinspolitik treibt Teuerung bei Wohnimmobilien

 

Wohnimmobilien und ihre Transaktionspreise laut Deloitte-Studie
Das sind 2018 die rea­len Trans­ak­ti­ons­prei­se pro Qua­drat­me­ter für neu gebau­te Wohn­im­mo­bi­li­en gewe­sen laut Deloit­te-Stu­die.

 

Seit 2015 ist in 15 von den 16 durch Deloit­te unter­such­ten EU-Staa­ten ein Preis­wachs­tum bei Wohn­im­mo­bi­li­en zu beob­ach­ten. Die ein­zi­ge Aus­nah­me bil­det Ita­li­en, wo die Immo­bi­li­en­prei­se seit Jah­ren sanft, aber ste­tig abwärts rut­schen. Das durch­schnitt­li­che jähr­li­che Wachs­tum der euro­päi­schen Immo­bi­li­en­kauf­prei­se lag in den letz­ten drei Jah­ren bei fünf Pro­zent. In ost­eu­ro­päi­schen Staa­ten wie Ungarn oder Tsche­chi­en sowie in Por­tu­gal aller­dings lag die­se Stei­ge­rung fast dop­pelt so hoch. "Ange­sichts des gerin­ge­ren Ein­kom­mens­ni­veaus ist es vor allem für die Men­schen in die­sen Län­dern zuneh­mend schwer, Eigen­tum zu erwer­ben", bedau­ert der Wohn­im­mo­bi­li­en-Exper­te.

Mög­li­cher­wei­se sei das Preis­wachs­tum in Ost­eu­ro­pa als Auf­hol­ef­fekt zu wer­ten, das sich aller­dings von der Ein­kom­mens­ent­wick­lung abge­kop­pelt habe. Dazu kom­me, dass die Preis­ent­wick­lung ins­be­son­de­re durch das Nied­rig­zins­um­feld getrie­ben wird. Das "bil­li­ge" Geld treibt einer­seits die Immo­bi­li­en­prei­se, ande­rer­seits aber auch die Ver­schul­dung.

 

Hoch bei Wohnimmobilien zieht (auch) nach Osten

 

Wohnimmobilien beim Erwerb durch unterschiedliche Hypothekenzinsen beeinflusst
Ver­gleich der Hypo­the­ken­zin­sen in den EU-Län­dern. Por­tu­gal liegt am unte­ren Ende der Tabel­le.

 

In den ver­gan­ge­nen Jah­ren und vor allem 2017 war Deutsch­land beim Kauf­preis-Wachs­tum noch Spit­zen­rei­ter im euro­päi­schen Ver­gleich. Es erreich­te eine Immo­bi­li­en-Wachs­tums­ra­te von fast zehn Pro­zent. Dies hat sich deut­lich ver­än­dert: Spit­zen­rei­ter ist jetzt Tsche­chi­en (16,8 Pro­zent) vor Ungarn (13,7) und dicht gefolgt von den Nie­der­lan­den (9,3). Deutsch­land liegt mit genau fünf Pro­zent nahe­zu gleich­auf mit Däne­mark und Spa­ni­en (jeweils 5,1).

Ins­ge­samt sind inner­halb Euro­pas erheb­li­che Preis-Unter­schie­de zu beob­ach­ten. Sie rei­chen von einem wech­sel­kurs­be­ding­ten Rück­gang um 14,7 Pro­zent in Groß­bri­tan­ni­en bis zu einem Wachs­tum von 16,8 Pro­zent in Tsche­chi­en. Der Ver­gleich der abso­lu­ten Kauf­prei­se zeich­net das glei­che Bild: Hier beginnt das Kauf­preis­spek­trum für Wohn­flä­chen bei 1.088 Euro pro Qua­drat­me­ter in Por­tu­gal. Es endet bei rund 4.000 Euro, die in Frank­reich und Nor­we­gen im Schnitt gezahlt wer­den müs­sen. Deutsch­lands durch­schnitt­li­che Qua­drat­me­ter­prei­se sind aber­mals leicht gestie­gen und lie­gen in die­sem Ran­king mit 3.405 Euro im geho­be­nen Mit­tel­feld.

 

Wohnimmobilien in Lissabon 220 Prozent über Landesdurchschnitt

 

Wie die Immo­bi­li­en­preis-Stu­die belegt, klaf­fen die Kauf­preis-Indi­zes in den Städ­ten und auf dem Lan­de wei­ter aus­ein­an­der denn je. So über­stei­gen die Immo­bi­li­en­prei­se in deut­schen Metro­po­len wie Ber­lin, Frank­furt und Ham­burg den Bun­des­durch­schnitt um die Hälf­te, Mün­chen ver­zeich­net mit 130 Pro­zent den höchs­ten deut­schen Wert. Betrach­tet man Gesamt­eu­ro­pa, ist Mün­chen kein Ein­zel­fall: Im euro­päi­schen Ver­gleich zeigt sich – begüns­tigt durch die zen­tra­lis­ti­schen Struk­tu­ren in den jewei­li­gen Län­dern – mit Paris und Lis­sa­bon (jeweils rund 220 Pro­zent über Durch­schnitt) sowie Lon­don (198 Pro­zent) ein noch ein extre­me­res Bild.

 

Deutschlands Wohnimmobilien relativ erschwinglich

 

Wohnimmobilien in der EU unterschiedlich erschwinglich
Ver­gleich der Erschwing­lich­keit von Wohn­im­mo­bi­li­en. Por­tu­gie­sen kön­nen sich eine 70 Qua­drat­me­ter gro­ße Stan­dard­woh­nung am ein­fachs­ten leis­ten.

 

Vor die­sem Hin­ter­grund stimmt ein Blick auf die Bezahl­bar­keit von Immo­bi­li­en in den ein­zel­nen EULän­dern ver­gleichs­wei­se ver­söhn­lich: Hier lie­gen deut­sche Eigen­tums­woh­nun­gen in einem rela­tiv erschwing­li­chen Bereich und weit unter dem Niveau ande­rer Län­der. So kos­tet eine Woh­nung (70 m²) in Deutsch­land im Durch­schnitt fünf Brut­to­jah­res­ein­kom­men, wäh­rend bei­spiels­wei­se in Groß­bri­tan­ni­en das gesam­te Ein­kom­men 9,4 Jah­re lang gespart wer­den muss, um eine Eigen­tums­woh­nung erwer­ben zu kön­nen. Grund dafür ist das hohe Kauf­preis­ni­veau. Der Spit­zen­wert liegt in Ost­eu­ro­pa in Tsche­chi­en (11,2 Jah­re), was auf die rela­tiv nied­ri­ge Ein­kom­mens­si­tua­ti­on zurück­zu­füh­ren ist.

 

Das sagt die Studie zum Wohnimmobilien-Markt Portugal

 

Wohnimmobilien haben unterschiedliche Mietpreis-Entwicklungen
Ver­gleich der durch­schnitt­li­chen Qua­drat­me­ter-Prei­se für Wohn­im­mo­bi­li­en.

 

  • Auch im Jahr 2018 ver­zeich­ne­te der por­tu­gie­si­sche Woh­nungs­markt wei­ter­hin eine stei­gen­de Nach­fra­ge. Auf der ande­ren Sei­te scheint das Ange­bot an vor allem von Por­tu­gie­sen gesu­che­ten Objek­ten unzu­rei­chend zu sein.
  • Es ist wich­tig her­aus­zu­stel­len, dass 2018 eine Rei­he von Luxus-Wohn­an­la­gen ent­stan­den, vor allem im Zen­trum der Haupt­stadt Lis­sa­bon. Die­se waren klar auf den Markt aus­län­di­scher Käu­fer aus­ge­rich­tet. Laut por­tu­gie­si­scher Sta­tis­tik­be­hör­de INE lag der mitt­le­re Wert (Medi­an) der durch­schnitt­lich gezahl­ten Qua­drat­me­ter­prei­se für neu gebau­te Wohn­im­mo­bi­li­en bei rund 3.500 Euro.
  • Zudem führ­te der Man­gel an Grund­stü­cken in Zen­trums­la­gen Lis­sa­bons vor allem zu Reno­vie­run­gen und Sanie­run­gen im Woh­nungs­be­stand.
  • Im Lan­de nah­men Plä­ne für neue Immo­bi­li­en­pro­jek­te außer­halb zen­tra­ler Zonen immer mehr Gestalt an. Jedoch betrach­ten Ent­wick­ler die not­wen­di­gen Bedin­gun­gen, wel­che die Pro­zes­se beschleu­ni­gen könn­ten, als noch nicht gege­ben an.
  • Gegen­wär­tig stei­gen die Bau­kos­ten und wegen der Kauf­kraft in Por­tu­gal sehen Inves­to­ren prak­tisch kei­nen Spiel­raum, die­se Ent­wick­lung mit­zu­ma­chen.
  • Ander­seits zei­gen Aus­län­der oft wenig Inter­es­se an peri­phe­ren Lagen für Wohn­im­mo­bi­li­en – von der Regi­on Cas­cais ein­mal abge­se­hen. Es gibt auch kei­ne genü­gend gro­ße kri­ti­sche Mas­se an Nach­fra­gern, um den auf­ge­zeig­ten Ent­wick­lun­gen zu begeg­nen.
  • Das Pro­blem im Markt für por­tu­gie­si­sche Wohn­im­mo­bi­len wird immer deut­li­cher: Es gibt eine Unaus­ge­gli­chen­heit von Ange­bot und Nach­fra­ge. Des­halb muss schnell ein neu­es Gleich­ge­wicht erreicht wer­den.
  • Noch ein­mal sei unter­stri­chen: Die Not­wen­dig­keit wächst, die Stra­te­gi­en der öffent­li­chen Hand und pri­va­ter Inves­to­ren zu über­den­ken, um sich den Rea­li­tä­ten anzu­pas­sen.

 

Wohnimmobilien an der Algarve: Neuste Zahlen

 

Eine jüngs­te Aus­wer­tung von Ver­kaufs­da­ten des Immo­bi­li­en-Por­tals Idea­lis­ta für das zwei­te Quar­tal 2019 brach­te fol­gen­de Ergeb­nis­se:

- Elf der 25 Kom­mu­nen des Lan­des mit den höchs­ten ange­ge­be­nen Haus­prei­sen befin­den sich an der Algar­ve.

- Die drei teu­ers­ten Kom­mu­nen lie­gen bei den durch­schnitt­li­chen Kauf­preis-Vor­stel­lun­gen für Wohn­im­mo­bi­li­en über 3.000 Euro pro Qua­drat­me­ter.

 

Algarve-Wohnimmobilien im Raum Lagos am teuersten

 

Wenig über­ra­schend ist, dass Eigen­tü­mer in Lis­sa­bon die höchs­ten Prei­se für Wohn­im­mo­bi­li­en ver­lan­gen: 4.516 Euro pro Qua­drat­me­ter. Danach fol­gen Cas­cais (3.286 Euro), Grân­do­la (3.188 Euro), Oei­ras (2.948 Euro) und Por­to (2.718 Euro). Platz sechs und sie­ben bele­gen die Algar­ve-Städ­te Lagos und Lou­lé. Dort müs­sen Käu­fer im Schnitt 2.620 bzw. 2.509 Euro tief in den Geld­beu­tel grei­fen. Unter einem Qua­drat­me­ter­preis von  2.500 Euro lie­gen Lagoa (2.341 Euro, Platz 8) und Alb­ufei­ra (2.137 Euro, Platz 9).

Ab Platz zehn in der Tabel­le ran­gie­ren die genann­ten Kauf­prei­se für Wohn­im­mo­bi­li­en unter 2.000 Euro für den Qua­drat­me­ter. Hier kann man in Tavi­ra fün­dig wer­den (1.993 Euro, Platz 11), in Por­timão (1.882 Euro, Platz 15), in Faro (1.841 Euro, Platz 17) und in Sil­ves (1.789 Euro, Platz 19).

 

Ost-Algarve bei Wohnimmobilien am preiswertesten

 

Auf den hin­te­ren Tabel­len­plät­zen des Haus­preis­in­di­zes von Idea­lis­ta befin­den sich drei Städ­te im Osten der Algar­ve: Vila Real de San­to Antó­nio (1.775 Euro, Platz 20), Cas­tro Marim (1.678 Euro, Platz 22) und Olhão (1.675 Euro, Platz 24).

 

Wohnimmobilien und ihre angegebenen Kaufpreise im Portal Idealista Mitte 2019
Durch­schnitt­li­che Qua­drat­me­ter­prei­se bei Wohn­im­mo­bi­li­en-Offer­ten auf dem Por­tal Idea­lis­ta im zwei­ten Quar­tal 2019. Quel­le: Por­tal

 

Das Por­tal hat für sei­ne Aus­we­wr­tung Umsatz­da­ten des zwei­ten Quar­tals 2019 ver­wen­det. Neue Berech­nungs­for­meln sol­len zu einer höhe­ren Genau­ig­keit bei der Ana­ly­se der in den Offer­ten genann­ten Ver­kaufs­prei­se bei­tra­gen, ins­be­son­de­re in klei­ne­ren Gebie­ten. Ange­ge­ben ist nicht das arith­me­ti­sche Mit­tel, son­dern der Medi­an­wert, von dem aus gese­hen jeweils die Hälf­te der ande­ren Anga­ben dar­über oder dar­un­ter liegt. Ein­be­zo­gen hat das Por­tal auch Ein­fa­mi­li­en­häu­ser.

Hans-Joachim Allgaier

Deutscher Journalist mit Know-how in Public Relations/Marketing/Corporate Communications - Portugal-/Algarve-/Alentejo-Liebhaber

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