Strengere Regeln für Privatunterkünfte in Portugal

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Wer an der Algar­ve und in ande­ren Gebie­ten Por­tu­gals Pri­vat­un­ter­künf­te an Tou­ris­ten ver­mie­tet, muss jetzt neue, stren­ge­re Regeln beach­ten. Wir fas­sen für Sie über­sicht­lich zusam­men, was seit 21. Okto­ber 2018 die zehn wich­tigs­ten Neue­run­gen im Bereich „Alo­ja­men­to Local“ (AL) sind.

 

Privatunterkünfte zu vermieten ist in Portugal seit Oktober 2018 strenger reglementiert
Die neu­en AL-Regu­la­ri­en in Por­tu­gal spie­geln den Wunsch wider, das Ver­mie­ten von pri­va­ten Wohn­raum stär­ker zu kon­trol­lie­ren. Foto: Hans-Joa­chim All­gai­er

 

Das im Som­mer 2018 vom por­tu­gie­si­schen Par­la­ment ver­ab­schie­de­te Gesetz hat die Zahl ange­mel­de­ter Pri­vat­un­ter­künf­te vor Inkraft­tre­ten stark anstei­gen las­sen. Allein in Lis­sa­bon wur­den inner­halb eines Monats nach Beschluss der neu­en Regeln über 830 neue AL-Lizen­zen bean­tragt. Nun hat die Stadt­ver­wal­tung ange­kün­digt, dass sie die vor­über­ge­hen­de Aus­set­zung von Geneh­mi­gun­gen in den his­to­ri­schen Stadt­tei­len Madra­goa, Cas­te­lo, Alfa­ma, Mour­aria und Bair­ro Alto prüft.

 

Privatunterkünfte: Das sind die neuen Regeln in Portugal

 

Neue Kategorie „Zimmer“

Zusätz­lich zu Wohn­haus, Apart­ment und Gäs­te­haus tritt nun noch die Kate­go­rie Zim­mer („Quar­to“). Vor­aus­set­zung für die lizen­sier­te Ver­mie­tung ist, dass sich das Zim­mer in der Haupt­woh­nung des Ver­mie­ters befin­det. Maxi­mal drei sei­ner Zim­mer darf der Eigen­tü­mer ver­mie­ten – an maxi­mal 12 Gäs­te gleich­zei­tig. In der Kate­go­rie „Zim­mer“ und „Gäs­te­haus“ dür­fen jetzt auch die Bezeich­nun­gen „Bed and Bre­ak­fast“ oder „Guest House“ ver­wen­det wer­den.

Neue Kapazitätsregeln

Die erlaub­te Kapa­zi­tät für die lizen­sier­te Pri­vat­ver­mie­tung ist bei Wohn­haus, Apart­ment und Gäs­te­haus auf neun Zim­mer und 30 Mie­ter begrenzt. Eine Aus­nah­me bil­den die Hos­tels, für die es kei­ne sol­che Begren­zung gibt. In der Kate­go­rie Apart­ment dür­fen Eigen­tü­mer und Gewer­be­trei­ben­de nicht mehr als neun Wohn­räu­me ver­mie­ten, sofern deren Anzahl drei Vier­tel aller Wohn­ein­hei­ten im Gebäu­de nicht über­schrei­tet.

Privatunterkünft müssen in Portugal bei Vermietung mit dem Schild AL versehen sein
Die­ses Schild mit Hin­weis auf eine Pri­vat­un­ter­kunft in Port­i­mao weicht von der Norm ab. Foto: Hans-Joa­chim All­gai­er

Pflicht zur Beschilderung

Für alle Wohn­räu­me, die pri­vat ver­mie­tet wer­den, muss außen, in der Nähe des Haupt­ein­gangs, ein nor­mier­tes Schild mit der Abkür­zung AL ange­bracht wer­den. Ein­zi­ge Aus­nah­me: die Kate­go­rie Wohn­haus. Das trans­pa­ren­te Schild in den Maßen 20 mal 20 Zen­ti­me­ter stellt die Stadt­ver­wal­tung zur Ver­fü­gung.

Vermutung der gewerblichen Vermietung

Eine lizenz­pflich­ti­ge Ver­mie­tung pri­va­ten Wohn­raums wird dann ver­mu­tet, wenn die ein­ge­rich­te­te oder möbi­lier­te Unter­kunft für Zeit­räu­me von weni­ger als 30 Tagen öffent­lich ange­bo­ten (bewor­ben) wird, ggf. auch zusam­men mit wei­te­ren Diens­ten – etwa Rei­ni­gungs­leis­tun­gen. Für den Gegen­be­weis kann ein beim Finanz­amt hin­ter­leg­ter Miet­ver­trag über einen län­ge­ren Zeit­raum vor­ge­legt wer­den.

Antrag auf Erlaubnis

Der Antrag auf Ertei­lung einer Ver­mie­tungs­er­laub­nis nach den AL-Regeln ist über eine elek­tro­ni­sche Platt­form an den Bür­ger­meis­ter der jeweils zustän­di­gen Kom­mu­ne zu rich­ten. Bei Geneh­mi­gung wird inner­halb von zehn Tagen (bei Hos­tels: 20 Tage) die erfor­der­li­che Regis­trie­rungs­num­mer erteilt. Wei­ter­hin gibt es für die Gemein­de die Pflicht, die Räum­lich­kei­ten inner­halb von 30 Tagen zu besich­ti­gen. Ein spä­te­rer Wider­ruf der Erlaub­nis bleibt also mög­lich. Neu ist für Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, dass sie dem Antrag einen Beschluss der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung hin­sicht­lich der Erlaub­nis eines Hos­tels bei­fü­gen sowie die Kate­go­rie des Wohn­raums ange­ben müs­sen.

Erlaubnis an Wohnraum gekoppelt

Die Erlaub­nis zur Ver­mie­tung einer pri­va­ten Unter­kunft nach den AL-Regeln ist grund­sätz­lich an den Wohn­raum gekop­pelt. Ein neu­er Betrei­ber muss ledig­lich sein Gewer­be anmel­den und anzei­gen. An die Per­son eines Gewer­be­trei­ben­den ist die AL-Lizenz aller­dings dann, wenn sich des­sen Wohn­haus bzw. Apart­ment in einer Ver­bots­zo­ne befin­den.

Privatunterkünfte in Portugal haben jetzt strengere Auflagen zu erfüllen bei der Vermietung
Die Ver­mie­tung pri­va­ter Unter­künf­te nach den Regeln von Alo­ja­men­to local (AL) wächst und gedeiht auch an der Algar­ve. Foto: Hans-Joa­chim All­gai­er

Vermieter haften stärker

Der gewerb­li­che Ver­mie­ter einer pri­va­ten AL-Unter­kunft haf­tet neu­er­dings zusam­men mit dem Mie­ter gesamt­schuld­ne­risch für Schä­den, die in dem Gebäu­de ein­tre­ten, in dem sich der ver­mie­te­te Wohn­raum befin­det – etwa im Trep­pen­haus oder in den Auf­zü­gen. Auch ist der Gewer­be­trei­ben­de ver­pflich­tet, eine Haft­pflicht­ver­si­che­rung abzu­schlie­ßen, die von Mie­tern und Drit­ten ange­rich­te­te Schä­den (incl. Feu­er) abdeckt. Feh­len­der Ver­si­che­rungs­schutz hat den Wider­ruf der Erlaub­nis zur Fol­ge.

Eigentümer-Gemeinschaften haben mehr mitzureden

Das geän­der­te Gesetz stärkt die Rech­te von Eigen­tü­mer­ver­samm­lun­gen gegen­über den gewerb­li­chen Ver­mie­tern von Pri­vat­un­ter­künf­ten. So kön­nen Eigen­tü­mer, wel­che gemein­sam die Mehr­heit der Wert­an­tei­le an dem Gesamt­ge­bäu­de reprä­sen­tie­ren, ver­lan­gen, dass eine AL-Ver­mie­tung – etwa wegen wie­der­hol­ter Stö­rung des Haus­frie­dens – für maxi­mal ein Jahr ein­zu­stel­len ist. Das letz­te Wort hat aber der Bür­ger­meis­ter der Kom­mu­ne.

Außer­dem muss der gewerb­li­che Ver­mie­ter auf­kom­men für die Kos­ten von Arbei­ten an Gemein­schafts­flä­chen, die für die AL-Ver­mie­tung nötig sind. Zudem kann die Haus­ver­wal­tung, die grund­sätz­lich einer AL-Ver­mie­tung zustim­men muss, vom Eigen­tü­mer bis zu 30 Pro­zent mehr Ver­wal­tungs­kos­ten for­dern als von den ande­ren Bewoh­nern.

Öffentliche Information bei Vermietungen

In jedem pri­va­ten Wohn­raum, der nach den AL-Regeln gewerb­lich ver­mie­tet wird, muss ein „Beschwer­de- und Infor­ma­ti­ons­buch“ (Liv­ro de Recla­ma­ções) öffent­lich aus­ge­legt wer­den (in por­tu­gie­si­scher, eng­li­scher und in min­des­tens zwei wei­te­ren Spra­chen), eben­so die Betriebs­vor­schrif­ten und die Haus­ord­nung mit Regeln für Ruhe­zei­ten. Zwar kann jeder Gewer­be­trei­ben­de die Öff­nungs­zei­ten frei fest­le­gen, aber wenn Gäs­te­häu­ser nicht das gesam­te Jahr geöff­net sind, müs­sen die Zei­ten öffent­lich bekannt­ge­ge­ben wer­den.

Kommune kann Verbotszonen ausweisen

Die zustän­di­gen Gemein­den kön­nen nun durch Ver­ord­nun­gen Zonen aus­wei­sen, in denen es kei­ne wei­te­re AL-Ver­mie­tung geben darf. Die Ver­ord­nung muss sich aber auf bestimm­te Orts­ge­mein­den bezie­hen. Es wird abso­lu­te (kei­ne neu­en AL-Ver­mie­tungs­ge­wer­be mehr) und rela­ti­ve (Erlaub­nis einer begrenz­ten Anzahl) Ver­bo­te geben. Die­se müs­sen min­des­tens alle zwei Jah­re neu begut­ach­tet wer­den. In Ver­bots­zo­nen darf der­sel­be Eigen­tü­mer höchs­tens sie­ben Pri­vat­un­ter­künf­te gewerb­lich ver­mie­ten.

 

Vermieter der Privatunterkünfte haben zwei Jahre Übergangsfrist

 

Privatunterkünfte in Portugal dürfen sich unter bestimmten Bedingungen auch Guest House nennen
In bestimm­ten Fäl­len dür­fen sich Pri­vat­un­ter­künf­te in Por­tu­gal auch Guest House nen­nen. Foto: Hans-Joa­chim All­gai­er

 

Wer bereits ein AL-Ver­mie­tungs­ge­wer­be betreibt, hat für die Umset­zung der neu­en Vor­schrif­ten ab 21. Okto­ber 2018 zwei Jah­re Zeit. So lan­ge dau­ert die Über­gangs­frist. Bei der Bewer­bung des Objekts und in den Ver­mie­tungs­un­ter­la­gen muss die Anschrift ange­ge­ben wer­den plus die AL-Regis­trie­rungs­num­mer.

 

Hier noch Hinweise dazu, worauf die Behörden bei der AL-Lizenzierung achten:

 

Loka­le Pri­vat­un­ter­künf­te müs­sen

  • ein gut erhal­te­nes Gebäu­de (innen und außen) auf­wei­sen
  • ans Was­ser­netz ange­schlos­sen sein oder aber über ein eige­nes, ord­nungs­ge­mäß lizen­zier­tes Was­ser­ver­sor­gungs­sys­tem ver­fü­gen
  • an das all­ge­mei­ne Abwas­ser­sys­tem ange­schlos­sen sein oder über eine Klär­gru­be ver­fü­gen, die groß genug für die voll aus­ge­las­te­te Unter­kunft ist
  • flie­ßen­des kal­tes und hei­ßes Was­ser bie­ten
  • min­des­tens ein­mal pro Woche und bei jedem Mie­ter­wech­sel gerei­nigt und gewar­tet wer­den, incl. Wech­sel von Bett­wä­sche und Hand­tü­chern.

 

Kriterien für die notwendige Mindestausstattung der AL-Privatunterkünfte:

 

  • Fens­ter oder Bal­kon nach außen, mit guten Lüf­tungs­be­din­gun­gen
  • Mög­lich­keit, den Licht­ein­tritt von außen zu ver­hin­dern
  • Woh­nungs­ein­rich­tung
  • Sicher­heits­ein­rich­tun­gen an den Türen zum Schutz der Pri­vat­sphä­re
  • Feu­er­lö­scher und Feu­er­lösch-Decke – zugäng­lich und in einer Men­ge, die der Zahl der bewohn­ten Ein­hei­ten ent­spricht
  • Ers­te-Hil­fe-Kas­ten nach EU-Norm (mit CE-Zei­chen)
  • Sicht­ba­re Infor­ma­ti­on über die natio­na­le Not­ruf­num­mer 112
  • Min­des­tens eine Sani­tär­ein­rich­tung (mit Toi­let­te, Bad oder Dusche und Wasch­be­cken) für jeweils drei Zim­mer, mit Sicher­heits­ein­rich­tung zum Schutz der Pri­vat­sphä­re
  • Schrift­li­che Infor­ma­ti­on der Mie­ter über die Haus­ord­nung und ‑benut­zung (z.B. für Schwimm­bä­der, Auf­zü­ge, öffent­li­chen Berei­che, Ruhe­zei­ten, Arbeits­zei­ten der Rezep­ti­on, Abfall­ent­sor­gung, erbrach­te Dienst­leis­tun­gen usw.) sowie über die Bedie­nung der elek­tri­schen Gerä­te

Hans-Joachim Allgaier

Deutscher Journalist mit Know-how in Public Relations/Marketing/Corporate Communications - Portugal-/Algarve-/Alentejo-Liebhaber

Hans-Joachim Allgaier

Deutscher Journalist mit Know-how in Public Relations/Marketing/Corporate Communications - Portugal-/Algarve-/Alentejo-Liebhaber

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