Algarve-Immobilien: So entwickelt sich der Markt

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Ob Woh­nun­gen oder Häu­ser: Immo­bi­li­en an der Algar­ve ver­zeich­ne­ten 2016 eine gestie­ge­ne Nach­fra­ge bei Käu­fern und Mie­tern. Dabei stie­gen auch die Kauf­prei­se, die nach der Finanz­kri­se noch ver­gleichs­wei­se güns­tig waren. Wie sich der Markt per­spek­ti­visch ent­wi­ckelt, wel­che Fak­ten für Immo­bi­li­en­in­ter­es­sen­ten rele­vant sind und wor­an man seriö­se Mak­ler erkennt, berich­ten Immo­bi­li­ene

xper­ten hier.

Top-Immobilien an der Algarve
Eine der beson­ders ele­gan­ten Top-Immo­bi­li­en an der Algar­ve. Foto: Engel & Völ­kers

Nach der Bre­x­it-Ent­schei­dung des Ver­ei­nig­ten Königs­reichs prägt zwar noch Gelas­sen­heit die Gemü­ter der Bran­chen­ex­per­ten. Aber die Bereit­schaft Immo­bi­li­en im Aus­land zu erwer­ben könn­te jeh gebremst wer­den, z.B. wenn der Wahl­aus­gang in Frank­reich, den Nie­der­lan­den oder Deutsch­land Ver­brau­cher ver­un­si­chert.

Einig sind sich die befrag­ten Immo­bi­li­en­ex­per­ten: der star­ke Zustrom von hun­dert­tau­sen­den Erst­ur­lau­ber aus Euro­pa set­ze sich fort. Das wir­ke sich auch posi­tiv auf das Inter­es­se für Wohn­im­mo­bi­li­en an der Algar­ve aus. Bei Miet­woh­nun­gen etwa gebe es in allen Preis­klas­sen beträcht­lich mehr Nach­fra­ge für lang­fris­ti­ge Nut­zung, sagt Ste­fan Hum­pen­öder von Yel­low Homes.

Erst Mieten dann Kaufen

Immobilien-Expertin Susanna Gross
Susan­na Gross. Foto: Togofor-Homes

Sei­ne Kol­le­gin Susan­na Gross von Togofor-Homes ergänzt, dass vor allem vie­le Deut­sche erst mie­ten und dann even­tu­ell kau­fen woll­ten. Gän­gig sei im Win­ter eine Lang­zeit­mie­te von maxi­mal sechs Mona­ten: „Mehr ist schwie­rig an der Algar­ve und da ist auch kei­ne Ände­rung in Sicht.“ Das hän­ge vor allem damit zusam­men, dass Woh­nun­gen in den Som­mer­mo­na­ten kurz­fris­tig und zu über­durch­schnitt­li­chen Prei­sen bevor­zugt an Feri­en­gäs­te ver­mie­tet wer­den. Das brin­ge wesent­lich mehr Umsatz. Das Geschäft mit Lang­zeit­mie­tern sei äußerst schwie­rig: "Die Objek­te sind fast alle über­teu­ert und vie­le in nicht gutem Zustand".

 

Gene­rell sei bei ihren deutsch­spra­chi­gen Kun­den vor allem der Wes­ten der Algar­ve sehr beliebt, so die Mak­le­rin. Es gebe auch für die Cos­ta Vicen­ti­na vie­le Anfra­gen. Gross emp­fiehlt Kauf­in­ter­es­sen­ten, sich für vier bis sechs Wochen zunächst ein­mal an der Algar­ve ein­zu­mie­ten. In die­ser Zeit kön­ne man in Ruhe die Regi­on von Ost nach West erkun­den und Kri­te­ri­en für eine geeig­ne­te Immo­bi­lie ent­wi­ckeln. "Sind die­se 'Haus­auf­ga­ben' gemacht, haben es Kun­de und Mak­ler ein­fa­cher, denn die Algar­ve ist so unter­schied­lich", sagt Gross.

Zudem tra­gen staat­li­che Pro­gram­me, wie z.B. Gol­den Visa oder die Ver­ga­be des „Non-Habi­tu­al Resi­dence“ Sta­tus (NHR), zur posi­ti­ven Gesamt­ent­wick­lung des Immo­bi­li­en­markts bei. Das wer­de sich auch 2017 so fort­set­zen berich­ten vie­le Mak­ler. Vor allem Skan­di­na­vi­ern sei­en dar­an inter­es­siert durch den NHR-Sta­tus für zehn Jah­re von der Ein­kom­mens­steu­er befreit zu wer­den und einen Zweit­wohn­sitz, eine Feri­en­im­mo­bi­lie oder einen Alters­ru­he­sitz zu erwer­ben.

Immobilien-Experte Stefan Humpenöder
Ste­fan Hum­pen­öder. Foto: Yel­low Homes

Niedrige Baukreditzinsen lassen Immobilienpreise steigen

Nach Hum­pen­öders Beob­ach­tung stie­gen die Prei­se für Wohn­im­mo­bi­li­en an der Algar­ve 2016 um rund neun Pro­zent, hät­ten aber immer noch etwa 25 bis 30 Pro­zent unter dem Niveau vor der Finanz­kri­se 2008/2009 gele­gen. Vie­le seit Jah­ren unver­kauf­te Immo­bi­li­en sei­nen mitt­ler­wei­le an den Mann gebracht wor­den und die Nach­fra­ge stei­ge, was die Preis­er­ho­lung erklä­re.

Andern­orts ist zu hören, haupt­säch­lich Eigen­tü­mer aus dem Ver­ei­nig­ten König­reich hät­ten nach der Kri­se die Prei­se erhöht. Die­se wür­den aber unter Druck gera­ten, wenn klar wer­de, wie vie­le Bri­ten nach den Bre­x­it-Ver­hand­lun­gen noch Algar­ve-Immo­bi­li­en kau­fen könn­ten und woll­ten. Es gebe gleich­zei­tig vie­le Eigen­tü­mer, die auch heu­te noch ihre Prei­se redu­zier­ten, heißt es ergän­zend.

“Die Zin­sen sind sehr nied­rig geblie­ben”, erin­nert Hum­pen­öder.  Die Ban­ken ver­gä­ben zwar mehr Kre­di­te als frü­her, aber der Anstieg sei nicht außer­ge­wöhn­lich stark. Laut sei­nen Aus­sa­gen ist es der­zeit im Prin­zip sehr preis­wert, zum Bei­spiel eine por­tu­gie­si­sche Fest­zins-Hypo­thek für die Lauf­zeit von fünf Jah­ren zu bekom­men. Er erwar­tet, dass sich die Bank­mar­gen durch ver­bes­ser­te Kapi­tal­aus­stat­tung der Insti­tu­te auch in Por­tu­gal bald der Mar­ke von einem Pro­zent annä­hern dürf­ten.

 

Barzahler greifen schnell zu

 

Skep­ti­ker befürch­ten aller­dings, dass es mit der tat­säch­li­chen Ver­ga­be von Kre­di­ten, vor allem an Aus­län­der, nicht so ein­fach wer­den könn­te. Man­che Kun­den war­te­ten sehr lan­ge auf die offi­zi­el­le Bewil­li­gung des bean­trag­ten Kre­dit. Außer­dem kom­me es gele­gent­lich vor, dass Bar­zah­ler die­sel­be Immo­bi­lie zwi­schen­zeit­lich  erwer­ben. Zudem neig­ten Exper­ten in Lis­sa­bo­ner Ban­ken­zen­tra­len bei der Ermitt­lung des Ver­kehrs­wer­tes der­zeit dazu, Immo­bi­li­en abzu­wer­ten. Wenn der Ver­kaufs­preis zu hoch sei, gebe es nur gerin­ge Chan­cen.

Auf­merk­sam gemacht wird ganz all­ge­mein auch dar­auf, dass eini­ge Ban­ken wegen Kre­dit­aus­fäl­len auf­grund der Kri­se noch über ein gro­ßes Immo­bi­li­en-Port­fo­lio ver­fü­gen. Oft sei­en die­se Objek­te aber ent­we­der viel zu teu­er oder ent­sprä­chen nicht den Wün­schen der Käu­fer oder bei­des sei der Fall.

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Togofor-Homes in Vil­a­mou­ra

Für 2017 zei­gen sich die Fach­leu­te ver­hal­ten opti­mis­tisch. „Ich rech­ne mit vie­len Trans­ak­tio­nen. Unse­re Kun­den erken­nen, dass sie eine sehr gute Chan­ce haben, nun eine Qua­li­täts­im­mo­bi­lie oder ein Haus an der Küs­te zu kau­fen. Wer als Inter­es­sent zu lan­ge war­tet, kann Pech haben, denn die bes­ten Objek­te wer­den schnell ver­kauft sein“, sagt Gross.

Sie freut sich über den "bes­ten Janu­ar seit 14 Jah­ren". Es gebe auch sehr vie­le
jun­ge Käu­fer, die aus Inves­ti­ti­ons­grün­den ein Apart­ment erwer­ben woll­ten. Zudem kauf­ten wesent­lich mehr por­tu­gie­sisch­spre­chen­de Kun­den an der Algar­ve.

Gross rech­net mit zwei Jah­re dau­ern­den Ver­hand­lun­gen zwi­schen Lon­don und Brüs­sel über den so genann­ten „Bre­x­it“, den Aus­tritt Groß­bri­tan­ni­ens aus der EU. „Vie­le Bri­ten, die gro­ße Algar­ve-Lieb­ha­ber sind, wer­den in die­ser Zeit noch kau­fen. Was danach geschieht, hängt vom Ergeb­nis der Ver­hand­lun­gen ab“, erklärt Gross.

"Eine hervorragende Anlagemöglichkeit"

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Yel­low Homes in Boli­quei­me

Ihr Kol­le­ge Hum­pen­öder sieht das Trans­ak­ti­ons­vo­lu­men 2017 leicht zurück­ge­hen – bei vor­aus­sicht­lich wei­ter stei­gen­den Prei­sen. Er rech­net mit einem Plus von etwa fünf Pro­zent. „Wie wir sehen, hin­ter­las­sen der Bre­x­it und die Regie­rungs­po­li­tik von US-Prä­si­dent Trump ihre Spu­ren, die wirt­schaft­li­che Erho­lung in Euro­pa wer­den sie aber nicht auf­hal­ten kön­nen“, mut­maßt er.

Immo­bi­li­en in Por­tu­gal sind nach Hum­pen­öders Wor­ten “eine her­vor­ra­gen­de Anla­ge­mög­lich­keit, auch für vie­le Inves­to­ren, die auf­grund über­hitz­ter Prei­se im Hei­mat­land und der andau­ern­den Nied­rig­zins­po­li­tik nach Alter­na­ti­ven suchen”.

Nicht frei von eini­gen Sor­gen­fal­ten auf der Stirn blickt man­cher Mak­ler in die­sem Jahr auf die anste­hen­den Wah­len in Frank­reich, den Nie­der­lan­den und Deutsch­land. Ver­mu­tet wird, dass Immi­gra­ti­ons- und Glo­ba­li­sie­rungs-Geg­ner unter Umstän­den gestärkt aus den Urnen­gän­gen her­vor­ge­hen. Dass kön­ne man­chen Ver­brau­cher ver­un­si­chern und zur Zurück­hal­tung ver­an­las­sen. Und das wür­de sich viel­leicht dann auch auf einen Immo­bi­li­en­kauf im Aus­land aus­wir­ken, hört man hin­ter vor­ge­hal­te­ner Hand.

 

Wie Immobilien-Portale die Entwicklung sehen

 

Aber was sagen zum Bei­spiel Immo­bi­li­en­por­ta­le im Inter­net zur Situa­ti­on in Por­tu­gal und an der Algar­ve? Einen inter­es­san­ten Markt­ein­blick aus spe­zi­fisch por­tu­gie­si­scher Sicht ver­mit­teln die Exper­ten des Por­tals Imo­vir­tu­al. Sie mes­sen, wie sehr sich die durch­schnitt­li­che Zeit­span­ne ver­än­dert, in der eine auf dem Markt­platz ange­bo­te­ne Immo­bi­lie ver­äu­ßert wird. 2016 ver­rin­ger­te sich die­se Dau­er laut Imo­vir­tu­al bei Kauf­im­mo­bi­li­en von fast elf auf gut acht Mona­te und bei Miet­im­mo­bi­li­en von 3,4 auf 3,1 Mona­te gegen­über dem Vor­jahr. Die kür­zes­te Ver­kaufs­span­ne seit Ein­füh­rung der Ana­ly­se vor gut vier Jah­ren sei mit 6,7 Mona­ten im Novem­ber 2016 gemes­sen wor­den.

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Ein­be­zo­gen in sei­ne Anfang Janu­ar durch­ge­führ­te Ana­ly­se hat­te Imo­vir­tu­al mehr als 130 Mak­ler­un­ter­neh­men. Sie sind meist im unte­ren Preis­seg­ment tätig. Ein Vier­tel der Befrag­ten habe von einer zuneh­men­den Zahl von Immo­bi­li­en-Trans­ak­tio­nen im Jahr 2016 berich­tet, gut die Hälf­te von einer Sta­gna­ti­on und fast ein Fünf­tel von Rück­gän­gen. Jeweils rund 50 Pro­zent der Immo­bi­li­en­ver­mitt­ler hät­ten nach eige­nen Anga­ben im ver­gan­ge­nen Jahr neue Ange­bo­te auf­neh­men und Besich­ti­gun­gen durch­füh­ren kön­nen sowie stei­gen­de Prei­se regis­triert. 30 Pro­zent der Mak­ler hät­ten eine posi­ti­ve Geschäfts­ent­wick­lung in ihren Akti­vi­tä­ten fest­ge­stellt, so der Bericht.

Haupt­hin­der­nis­se für eine noch bes­se­re Ent­wick­lung sei­en z.B. die Insta­bi­li­tät des Arbeits­markts, ein even­tu­el­ler Rück­gang der Kauf­kraft,  und dass die vor­han­de­nen Immo­bi­li­en-Ange­bo­te der Nach­fra­ge oft nicht ent­sprä­chen, so die ein­hei­mi­schen Mak­ler.

Quadratmeterpreise variieren stark nach Region

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Das Por­tal Idea­lis­ta berich­te­te Anfang Janu­ar, der durch­schnitt­li­che Qua­drat­me­ter­preis für Haus­käu­fe an der Algar­ve habe Ende 2016 bei 1.457 Euro gele­gen. Den höchs­ten Lan­des­wert gibt das Por­tal für Lis­sa­bon an: im Schnitt kos­te der Qua­drat­me­ter dort 1.779 Euro.

Hier regio­nal gestaf­fel­te Qua­drat­me­ter­prei­se von Idea­lis­ta für die Algar­ve, alpha­be­tisch gelis­tet:

 

Durchschnittsangaben berücksichtigen Ausreißer bei Luxus-Immobilien nicht

Immobilien-Expertin Reinhild Schulte Guerra
Rein­hild Schul­te Guer­ra. Foto: Engel & Völ­kers

Mak­le­rin Rein­hild Schul­te Guer­ra vom Immo­bi­li­en-Büro Engel & Völ­kers ver­ant­wort­lich für das Gebiet Quin­ta do Lago und Vale do Lobo warnt jedoch vor einer Über­be­wer­tung sol­cher sta­tis­ti­scher Durch­schnitts­an­ga­ben. „Dabei wer­den haupt­säch­lich Ange­bo­te aus dem unte­ren Preis­seg­ment aus­ge­wer­tet. Da ist voll­kom­men klar, dass dabei unrea­lis­tisch nied­ri­ge Qua­drat­me­ter­prei­se für den Gesamt­markt her­aus­kom­men“, sagt die Immo­bi­li­en­ex­per­tin.

Sie unter­streicht die extrem gro­ßen Unter­schie­de in den Algar­ve-Regio­nen an eini­gen Bei­spie­len: „Ein Haus, das im Gebiet Quin­ta do Lago und Vale do Lobo einen Kauf­preis von zehn Mil­lio­nen Euro erzielt, wür­de in Vil­a­mou­ra für sechs bis acht Mil­lio­nen Euro und in Alb­ufei­ra und Lagos für rund drei bis vier Mil­lio­nen Euro ver­kauft“. Und in Alman­cil und des­sen hüge­li­gem Hin­ter­land kön­ne man Vil­len mit bes­ter Aus­stat­tung und Aus­sicht erwer­ben, die in den luxu­riö­sen Resorts direkt am Atlan­tik das Dop­pel­te oder Drei­fa­che kos­ten wür­den.

Immobilien-Experte Erich Gibson
Erich Gib­son. Foto: Engel & Völ­kers

Luxus-Immobilien sehr gefragt

Erich Gib­son, bei Engel & Völ­kers der Lizenz­neh­mer für die Luxus­vil­len-Regi­on Quin­ta do Lago und Vale do Lobo, bezeich­net die Ent­wick­lung der ver­gan­ge­nen drei Jah­re in die­sem Seg­ment als atem­be­rau­bend: „2013 lit­ten wir hier noch mas­siv unter den Fol­gen der Finanz­kri­sen, aber 2014 ging schon wie­der die Jagd auf preis­wer­te Schnäpp­chen los. 2015 war dann ein Wahn­sinns­jahr. Alles was zu bekom­men war, wur­de gekauft“, erin­nert sich der Mak­ler. 2016 habe sich die Situa­ti­on dann nor­ma­li­siert und für 2017 kom­me es dar­auf an, ob die wei­ter­hin hohe Nach­fra­ge mit genü­gend Zweit­wohn­sitz-Objek­ten zu reel­len Prei­sen bedient wer­den kön­ne.

Gib­son beob­ach­tet auch den Ver­miet­markt in sei­ner Gegend sehr genau. Nach sei­nem Ein­druck kann die Hoff­nung auf­ge­ben, wer sei­ne Feri­en in die­sem Som­mer in einer luxu­riö­sen Feri­en­vil­la in der Regi­on Quin­ta do Lago und Vale do Lobo ver­brin­gen will und noch nicht gebucht hat.

„Das Gute ist prak­tisch schon kom­plett ver­ge­ben“, sagt er.

 

Zehn Merkmale eines guten Immobilien-Maklers

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Engel & Völ­kers-Büro für Quin­ta do Lago und Vale do Lobo

Wer eine Immo­bi­lie im Aus­land kau­fen oder mie­ten will, braucht in der bevor­zug­ten Regi­on einen qua­li­fi­zier­ten Part­ner. Dar­um haben wir für Sie eine Check­lis­te zusam­men­ge­stellt, wor­an Sie einen guten Ver­mitt­ler erken­nen kön­nen. Je mehr Fra­gen Sie mit "Ja" beant­wor­ten kön­nen, des­to eher han­delt es sich um einen ver­trau­ens­wür­di­gen Mak­ler.

  1. Macht das Mak­ler­bü­ro deut­lich, in wel­cher Regi­on und mit wel­cher pro­fes­sio­nel­len Erfah­rung es arbei­tet?
  2. Gibt der Ver­mitt­ler klar an, in wel­chem Markt­seg­ment, z.B. Kau­fen, Mie­ten, Preis­ka­te­go­rie, usw., er schwer­punkt­mä­ßig tätig ist?
  3. Ist zu erken­nen, ob der Mak­ler im exklu­si­ven Kun­den­auf­trag tätig ist oder der Ver­käu­fer oder Ver­mie­ter des Objekts auch mit ande­ren Part­nern arbei­tet?
  4. Nimmt sich Ihr Gesprächs­part­ner Zeit, Ihre indi­vi­du­el­len Kri­te­ri­en für eine Immo­bi­lie ganz genau zu erfra­gen?
  5. Sind die Mit­ar­bei­ter bes­tens infor­miert über Objekt­zu­stand, Ver­käu­fer- bzw. Ver­mie­ter-Inter­es­sen?
  6. Wer­den Sie zu sehr vie­len ver­schie­de­nen Besich­ti­gun­gen ein­ge­la­den oder kon­zen­triert man sich auf eini­ge pas­sen­de Objek­te, die Ihren Wün­schen am bes­ten ent­spre­chen?
  7. Erscheint der Agent pünkt­lich und ordent­lich geklei­det zur Besich­ti­gung?
  8. Ist eine Objekt-Besich­ti­gung gut orga­ni­siert oder feh­len Din­ge, z.B. Schlüs­sel, Plä­ne, Zutritts­mög­lich­kei­ten?
  9. Ist auch die anschlie­ßen­de Kom­mu­ni­ka­ti­on gut, oder müs­sen Sie tage­lang auf Tele­fon­an­ru­fe oder E-Mails war­ten?
  10. Kann das Mak­ler­bü­ro bei Bedarf auch die Ver­trags­ab­wick­lung beglei­ten, z.B. Finan­zie­rung, Behör­den­an­ge­le­gen­hei­ten, Juris­ti­sches?

Hans-Joachim Allgaier

Deutscher Journalist mit Know-how in Public Relations/Marketing/Corporate Communications - Portugal-/Algarve-/Alentejo-Liebhaber

2 Gedanken zu „Algarve-Immobilien: So entwickelt sich der Markt

  • 26. Februar 2019 um 17:11
    Permalink

    Wis­sens­wer­te Tipps! Mei­ne Freun­din ist auf der Suche nach dem Opti­mie­rungs­weg beim Ver­kauf ihrer Lie­gen­schaft. Mir ist der Tipp "erst mie­ten, dann kau­fen" auf­ge­fal­len. Viel­leicht wür­de ich eben so han­deln. Also muss man ja sei­ne Ver­kaufs­stra­te­gie auch gründ­lich durch­den­ken! Mein bes­tes Dan­ke­schön für die Idee!

    Antwort
  • Pingback:Algarve: Luxusimmobilien begehrt | Algarve für Entdecker

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